الفرق بين العقار الجديد و القديم في المغرب
هل تختار الاستثمار في العقار الجديد أم القديم؟ لفهم الفرق بينهما من حيث الأسعار، الضرائب، الصيانة، العائد الإيجاري والمخاطر قبل شراء عقار بالمغرب.
ما هو العقار الجديد والعقار القديم؟
العقار الجديد هو العقارات الحديثة أو المسلمة منذ أقل من 5 سنوات، ومتوافقة مع المعايير الحديثة للبناء.
العقار القديم يشمل العقارات التي يزيد عمرها عن 10 سنوات، وغالبًا ما تكون مجددة. اختيارك يؤثر على السعر، الضرائب، الصيانة، وإمكانية تأجير العقار.
سعر الشراء: الجديد مقابل القديم
العقارات الجديدة عادة أغلى بنسبة 15٪ إلى 25٪ مقارنة بالعقارات القديمة لنفس المساحة.
العقارات القديمة توفر مرونة أكبر في التفاوض وأسعار أكثر قابلية للتحمل، خاصة في المدن الكبرى.
الصيانة والمصاريف
العقارات الجديدة تتطلب مصاريف صيانة منخفضة خلال السنوات الأولى، بينما قد تحتاج العقارات القديمة إلى ترميمات دورية.
رسوم المجمعات السكنية يمكن أن تكون أعلى في القديم حسب حالة المبنى.
العائد الإيجاري
عادةً ما يوفر العقار القديم عائدًا إيجاريًا أعلى قليلًا بسبب سعره الأقل، رغم أن الإيجارات غالبًا متقاربة.
الجديد يتميز بسهولة الإدارة وإمكانية الحصول على إيجارات ممتازة.
الضرائب والمزايا
العقار الجديد بالمغرب يتمتع أحيانًا بتخفيضات ضريبية وإعفاء من TVA في بعض البرامج، بينما يخضع العقار القديم للضرائب التقليدية على الصفقات والعائدات الإيجارية.
الموقع والجاذبية
العقارات الجديدة غالبًا في الضواحي أو مناطق مخططة حديثًا، بينما القديمة توجد في وسط المدينة التاريخي، بالقرب من المواصلات والمحلات، مما يوفر عائد إيجاري فوري.
المزايا والعيوب
| النوع | المزايا | العيوب |
|---|---|---|
| جديد | معايير حديثة، صيانة منخفضة، ضمانات الشركة | سعر مرتفع، الموقع أحيانًا في الضواحي |
| قديم | سعر جذاب، موقع مركزي، عائد إيجاري جيد | قد يحتاج إلى ترميم، مصاريف غير متوقعة، معايير قديمة |
العائد الاستثماري (مثال)
سيناريو طويل الأمد
| النوع | سعر الشراء (درهم) | الإيجار السنوي (درهم) | المصاريف السنوية (درهم) | العائد الإجمالي (%) | العائد الصافي (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| جديد | 1.500.000 | 72.000 | 15.000 | 4,8 | 3,8 |
| قديم | 1.200.000 | 72.000 | 20.000 | 6,0 | 5,3 |
سيناريو قصير الأمد / سياحة
| النوع | الإيجار السنوي المقدر (درهم) | المصاريف السنوية (درهم) | العائد الإجمالي (%) | العائد الصافي (%) |
|---|---|---|---|---|
| جديد | 90.000 | 20.000 | 6,0 | 4,9 |
| قديم | 95.000 | 25.000 | 7,9 | 6,3 |
تحليل حسب المدينة
- الدار البيضاء: القديم مركزي وعائد إيجاري جيد، الجديد ضواحي مع معايير حديثة.
- الرباط: القديم قرب الإدارات، الجديد في أحياء مخططة.
- مراكش: القديم وسط المدينة التاريخي للسياحة، الجديد ضواحي سكنية.
- طنجة: القديم مجدد أو الجديد في مشاريع حديثة، عائد مرتفع في الحالتين.
- أكادير: القديم قرب البحر للكراء الموسمي، الجديد في مجمعات سكنية حديثة.
القيمة المضافة وإعادة البيع
العقارات القديمة المجددة غالبًا توفر زيادة قيمة أعلى في وسط المدينة.
العقار الجديد يوفر زيادة أكثر استقرارًا لكن أقل على المدى القصير. على مدى 5-10 سنوات، يمكن للعقار القديم المجدد أن يتفوق على الجديد في التقدير المالي.
استراتيجيات الاستثمار
القديم: التركيز على الموقع المركزي، الترميم، والتأجير المشترك لزيادة العائد.
الجديد: اختيار برامج مستفيدة من تخفيضات TVA، أو شهادات BBC/HQE، ضمانات عشرية، إيجارات ممتازة.
الضرائب والتمويل 2026
تخفيض TVA في بعض العقارات الجديدة، حقوق التسجيل على القديم.
القرض البنكي مشابه، بمعدل 6-8٪ حسب نوع العقار ومدة التمويل.
المصاريف والتأمينات تؤثر على العائد الصافي. التخطيط المالي والضريبي قبل الشراء ضروري لتحقيق أفضل ROI.
الأسئلة الشائعة — العقار الجديد أم القديم
هل أستثمر في الجديد أم القديم؟
يعتمد على هدفك: الأمان والراحة → الجديد، العائد الإيجاري والموقع المركزي → القديم.
هل مصاريف الصيانة أقل في الجديد؟
نعم، الجديد يتمتع بضمانات الشركة ومعايير حديثة تقلل من الصيانة، خصوصًا في السنوات الأولى.
هل يمكن الاستفادة من مزايا ضريبية على الجديد؟
نعم، بعض البرامج توفر إعفاء TVA وتقليص الضرائب، خصوصًا في السكن الاجتماعي أو المشاريع الترويجية.
هل القديم يحتاج دائمًا للترميم؟
ليس دائمًا، لكن الكثير من العقارات القديمة تتطلب تجديد أو ترميم حسب عمرها وحالتها.
أي العائد الإيجاري أفضل: الجديد أم القديم؟
العقار القديم قد يحقق عائد إجمالي أعلى (6-8٪) بسبب السعر الأقل، بينما الجديد غالبًا مستقر (5-6٪).
الخلاصة
الاختيار بين العقار الجديد والقديم بالمغرب يعتمد على استراتيجيتك:
- الجديد: أمان، راحة، مزايا ضريبية، إيجارات ممتازة.
- القديم: سعر جذاب، موقع مركزي، عائد إيجاري أفضل لكن مع صيانة محتملة.