Exonération de la plus-value au Maroc
Certaines ventes immobilières peuvent bénéficier d'une exonération totale de la taxe sur la plus-value (TPI) si des conditions légales strictes sont respectées. Les principaux cas concernent la résidence principale, les transferts familiaux et les logements sociaux. Ces exonérations permettent d'éviter l'impôt sur la plus-value sous conditions précises.
Qu'est-ce qu'une exonération de plus-value ?
Une exonération signifie que la vente d'un bien immobilier ne sera pas soumise à la TPI même si elle génère un gain. Elle est encadrée par le Code général des impôts et la loi de finances au Maroc, et reste applicable en 2026.
Situations donnant droit à une exonération
Résidence principale
Le bien doit être la résidence principale du vendeur et avoir été occupé pendant au moins 6 ans avant la vente. Si ces conditions sont respectées, la TPI peut être totalement exonérée.
Transfert familial
La vente entre membres de la famille proche (ascendants, descendants, époux) peut bénéficier d'une exonération de TPI, sous réserve de fournir les documents justificatifs légaux.
Logement social
Les biens considérés comme logements sociaux, occupés par le propriétaire pendant au moins 4 ans, peuvent bénéficier d'une exonération légale de la TPI.
Autres cas
Certaines expropriations pour utilité publique ou situations spécifiques prévues par décret peuvent également être exonérées.
Comment prouver l'éligibilité à l'exonération ?
Pour bénéficier de l'exonération, le vendeur doit fournir des justificatifs valides :
- Attestation de résidence officielle
- Factures d'eau, d'électricité ou de téléphone prouvant l'occupation
- Certificats administratifs locaux
- Contrats de mariage ou actes de succession selon le cas
Tableau récapitulatif des exonérations
| Cas d'exonération | Conditions clés | Illustration pratique |
|---|---|---|
| Résidence principale | Occupation ≥ 6 ans | Exonération totale TPI |
| Logement social | Occupation ≥ 4 ans | Exonération si bien conforme |
| Transfert familial | Vente à proches | TPI souvent nul ou réduit |
| Expropriation | Utilité publique | Exonération selon décret |
Exemples pratiques
Exemple 1 : Vente de résidence principale
Propriétaire a vécu dans son appartement comme résidence principale pendant 6 ans → Exonération totale TPI.
Exemple 2 : Vente de logement social
Bien social occupé 5 ans → Exonération possible selon conditions légales.
Exemple 3 : Vente à un ascendant
Transfert entre père et enfant → Exonération sous conditions documentaires.
Exemples chiffrés interactifs - Calcul TPI et exonération
| Bien | Prix d'acquisition | Frais & travaux | Prix de vente | Plus-value nette | Exonération TPI | Taxe TPI à payer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement RP 6 ans | 800 000 MAD | 50 000 MAD | 1 200 000 MAD | 350 000 MAD | Oui (résidence principale) | 0 MAD |
| Logement social 5 ans | 500 000 MAD | 20 000 MAD | 750 000 MAD | 230 000 MAD | Oui | 0 MAD |
| Maison vendue à enfant | 1 000 000 MAD | 50 000 MAD | 1 400 000 MAD | 350 000 MAD | Oui (transfert familial) | 0 MAD |
| Terrain non RP, vente classique | 600 000 MAD | 0 MAD | 900 000 MAD | 300 000 MAD | Non | 60 000 MAD (20%) |
FAQ - Exonération plus-value
Combien de temps faut-il avoir habité pour être exonéré ?
Généralement ≥ 6 ans pour une résidence principale pour bénéficier de l'exonération totale.
Les Marocains résidant à l'étranger peuvent-ils être exonérés ?
Oui, s'ils remplissent les conditions d'occupation et peuvent fournir les justificatifs.
La location du bien empêche-t-elle l'exonération ?
Oui, la location interrompt généralement le statut de résidence principale nécessaire pour l'exonération.
L'exonération s'applique-t-elle automatiquement ?
Non, elle doit être demandée et justifiée par des documents officiels auprès de l'administration fiscale.