Frais d'achat immobilier au Maroc - Calcul détaillé

Acheter un bien immobilier implique non seulement d'acheter la propriété, mais aussi de prévoir et comprendre l'ensemble des frais annexes obligatoires. Ce guide détaillé vous explique tous les frais à prévoir, comment les calculer, et vous donne des exemples concrets pour intégrer ces coûts à votre budget.

Quels sont les frais d'achat immobilier au Maroc ?

Les frais d'achat immobilier représentent généralement environ 7 % à 10 % du prix du bien. Ils comprennent principalement les droits d'enregistrement, les frais de conservation foncière, les honoraires du notaire, ainsi que d'autres frais administratifs et taxes obligatoires à la transaction.

Droits d'enregistrement : ~4 %
Conservation foncière : ~1,5 %
Honoraires du notaire : ~1 % à 1,5 %
Frais annexes (timbres, certificats, etc.) : variable

Frais d'achat immobilier selon le type de bien

Les frais d'achat immobilier varient légèrement selon le type de bien acheté. Voici un aperçu clair et détaillé des frais à prévoir selon chaque catégorie.

Frais d'achat pour un appartement

Pour un appartement titré à usage d'habitation, les frais représentent en moyenne 6,5 % à 8 % du prix d'achat.

Droits d'enregistrement : 4 %
Conservation foncière : 1,5 %
Notaire + TVA : 1 % à 1,5 %

Frais d'achat pour une villa ou maison

Les frais sont similaires à ceux d'un appartement, mais peuvent augmenter si la surface du terrain est importante.

Frais totaux estimés : 7 % à 9 %

Frais d'achat pour un terrain

L'achat d'un terrain est généralement plus coûteux en frais, car il ne bénéficie pas des mêmes exonérations que l'habitation.

Droits d'enregistrement : 5 %
Conservation foncière : 1,5 %
Frais de bornage (si nécessaire)

Total estimé : 8 % à 10 %

Frais d'achat pour un local commercial

Les locaux commerciaux sont soumis à une fiscalité plus élevée.

Droits d'enregistrement : 5 %
Autres frais : notaire, conservation, TVA éventuelle

Total estimé : 8 % à 10 %

Que sont les droits d'enregistrement et combien coûtent-ils ?

Les droits d'enregistrement sont une taxe payée à l'État au moment de l'achat. Pour un bien à usage d'habitation, ce taux est généralement de 4 % du prix d'achat. Ces droits sont non négociables et payés par l'acheteur lors du passage chez le notaire.

💡 Exemple : Pour un appartement à 1 000 000 MAD, les droits d'enregistrement s'élèvent à 40 000 MAD (1 000 000 x 4 %).

Quels sont les frais de conservation foncière au Maroc ?

Les frais de conservation foncière couvrent l'inscription de votre propriété au registre officiel. Ils représentent environ 1,5 % du prix d'achat, plus des frais fixes pour l'obtention de certificats de propriété.

💡 Exemple : Pour un bien à 1 000 000 MAD, les frais de conservation foncière s'élèvent à environ 15 000 MAD, auxquels s'ajoutent environ 200 MAD pour certificats officiels.

Combien coûtent les honoraires du notaire ?

Les honoraires du notaire couvrent les services légaux liés à la transaction et l'enregistrement. Au Maroc, ils varient généralement entre 0,5 % et 1,5 % du prix du bien, avec un minimum fixe selon le barème, puis sont soumis à TVA (souvent 20 %).

💡 Pour un bien de 1 000 000 MAD :

Honoraires notariés : ~10 000 à 15 000 MAD
TVA sur les honoraires (~20 %) : ~2 000 à 3 000 MAD

Frais annexes à prévoir

En plus des principaux frais ci-dessus, plusieurs coûts annexes peuvent s'ajouter :

Frais de timbres et certificats administratifs (≈ 500 à 2 000 MAD)
Frais de dossier du notaire ou géomètre (si applicable)
Frais bancaires (en cas de crédit immobilier)
Commission d'agence (souvent 2,5 % à 3 %, parfois négociable)

Frais supplémentaires en cas de crédit immobilier

Si vous financez votre achat par un crédit immobilier, des frais supplémentaires doivent être ajoutés :

Frais de dossier bancaire : 0,5 % à 1 %
Frais d'hypothèque : 1 % à 1,5 %
Assurance décès-invalidité

💡 En moyenne, un crédit immobilier ajoute 2 % à 3 % de frais supplémentaires au coût global.

Frais d'achat immobilier pour MRE et étrangers

Les MRE et les étrangers paient les mêmes frais que les résidents marocains. Cependant, certains points doivent être anticipés :

Ouverture de compte en dirhams convertibles
Traduction et légalisation de documents
Délais bancaires internationaux

Aucun surcoût fiscal spécifique n'est appliqué uniquement en raison de la nationalité.

Erreurs courantes à éviter lors du calcul des frais d'achat

Oublier les frais de crédit immobilier
Ne pas demander un devis détaillé au notaire
Confondre prix du bien et coût total d'acquisition
Acheter un bien non titré sans accompagnement juridique

Exemple de calcul détaillé des frais d'achat immobilier

Prenons l'exemple d'un bien acheté 1 000 000 MAD (≈ 90 000 €) :

Frais	Pourcentage	Montant approximatif
Droits d'enregistrement	4 %	40 000 MAD
Conservation foncière	1,5 %	15 000 MAD
Honoraires du notaire + TVA	1 %-1,5 %	≈ 12 000 MAD
Frais annexes et timbres	Fixe	≈ 2 000 MAD

Total estimé des frais : environ 69 000-75 000 MAD, soit environ 6,9 % à 7,5 % du prix du bien.

Comment réduire légalement les frais d'achat immobilier ?

Profiter des taux réduits pour logements sociaux (3 % au lieu de 4 %) lorsqu'ils y sont éligibles
Négocier la commission d'agence lorsqu'elle est à la charge de l'acheteur
Choisir un notaire compétent pour optimiser les démarches (sans réduire les taxes)

FAQ - Frais d'achat immobilier

1. Qui doit payer les frais d'achat immobilier au Maroc ?

Dans la majorité des cas, c'est l'acheteur qui supporte tous les frais d'enregistrement, de notaire et de conservation foncière, même si certaines commissions d'agence peuvent être partagées selon l'accord.

2. Est-ce que les frais de notaire sont négociables ?

Les taxes elles-mêmes ne sont pas négociables (elles sont fixées par la loi), mais certains frais de services ou honoraires peuvent être ajustés selon le notaire.

3. Existe-t-il des taux réduits de frais d'enregistrement ?

Oui, pour certaines catégories de logements sociaux ou très bas prix, les droits d'enregistrement peuvent être réduits (≈3 %).

4. Faut-il une estimation des frais avant d'acheter ?

Absolument : demander un devis détaillé des frais à votre notaire avant la signature du compromis vous permet d'éviter des surprises lors de la transaction.

5. Les frais sont-ils inclus dans le crédit immobilier ?

Généralement non, ils doivent être payés séparément.

6. Les frais sont-ils les mêmes dans toutes les villes ?

Oui, les taxes sont nationales, seules certaines commissions peuvent varier.