Rentabilité locative au Maroc
La rentabilité locative au Maroc mesure le rendement d'un bien mis en location par rapport à son coût d'achat. Influencée par les prix immobiliers, les loyers, les taxes et les charges, cette rentabilité varie significativement selon la ville, le type de bien et le mode de location (longue ou courte durée). Ce guide fournit des données réelles et chiffrées (prix par m², loyers moyens, rendement brut et net) pour Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger et Agadir.
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative brute est le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat d'un bien immobilier.
Formule :
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100
Elle ne tient pas compte des charges, frais et taxes (qui sont soustraits pour calculer la rentabilité nette).
Rendement locatif par ville
| Ville | Prix moyen m² (MAD) | Loyer annuel moyen (estimation) | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 13 000-18 000 MAD | 60 000-75 000 MAD | 7 % |
| Rabat | 13 000-17 000 MAD | 55 000-70 000 MAD | 6,7 % |
| Marrakech | 10 000-13 000 MAD | 56 000-72 000 MAD | 7,1 % |
| Tanger | 9 000-12 000 MAD | 60 000-76 000 MAD | 8 % |
| Agadir | 8 000-10 000 MAD | 45 000-60 000 MAD | 4,8 % |
Estimation basée sur prix moyens au m² et loyers en 2025-2026. Les rendements indiqués sont bruts — sans tenir compte des taxes foncières, frais de gestion, assurances ou vacances locatives. La rentabilité nette est généralement 1,5 % à 2 % plus faible.
Analyse détaillée par ville
Casablanca — Centre économique
Prix moyen au m² : 13 000-18 000 MAD.
Loyers estimés : Studio ~18 000-24 000 MAD/an, 1-chambre ~48 000-60 000 MAD/an, 2-chambres ~72 000-90 000 MAD/an.
Rendement locatif brut moyen : env. 7 %.
Casablanca, bien que chère à l'achat, bénéficie d'une forte demande locative en raison de son rôle économique et de son tissu urbain dense.
Rabat — Capitale administrative
Prix moyen au m² : 13 000-17 000 MAD.
Loyers estimés : Studio ~16 000-22 000 MAD/an, 2-chambres ~66 000-84 000 MAD/an.
Rendement locatif brut moyen : env. 6,7 %.
Rabat a une forte demande locative stable portée par les fonctionnaires, expatriés et jeunes familles.
Marrakech — Tourisme & investissements
Prix moyen au m² : 10 000-13 000 MAD.
Loyers estimés : Riads ~64 000-96 000 MAD/an, Appartements centre ville ~60 000-78 000 MAD/an.
Rendement locatif brut moyen : env. 7,1 %.
La ville attire beaucoup de touristes et expatriés, soutenant à la fois les locations longues et courtes durées.
Tanger — Rendement locatif élevé
Prix moyen au m² : 9 000-12 000 MAD.
Loyers estimés : 1-chambre ~58 000-72 000 MAD/an, 2-chambres ~72 000-90 000 MAD/an.
Rendement locatif brut moyen : env. 8 %.
Tanger se distingue par un prix d'achat relativement bas et une demande locative croissante.
Agadir — Tourisme et basse rentabilité
Prix moyen au m² : 8 000-10 000 MAD.
Loyers estimés : Studio/2-chambres ~45 000-60 000 MAD/an.
Rendement locatif brut moyen : env. 4,8 %.
Agadir offre moins de rendement brut que d'autres villes, mais peut être profitable en saisonnier ou short-term rental.
Rendement locatif brut vs net
| Rendement brut | Rendement net estimé | Réalité après frais |
|---|---|---|
| 7 % | ≈ 5 %-5,5 % | Après taxes, gestion, assurances |
| 8 % | ≈ 6 %-6,5 % | Dans zones dynamiques |
| 4,8 % | ≈ 3 %-3,5 % | Baisse due aux coûts |
Tableaux dynamiques de rentabilité par scénario
Calculs de rentabilité longue durée
| Ville | Prix achat (MAD) | Loyer annuel (MAD) | Rendement brut (%) | Charges annuelles (MAD) | Rendement net (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Casablanca | 1 500 000 | 72 000 | 4,8 | 15 000 | 3,8 |
| Tanger | 1 080 000 | 68 000 | 6,3 | 12 000 | 5,2 |
| Marrakech | 1 200 000 | 66 000 | 5,5 | 10 000 | 4,7 |
Calculs de rentabilité courte durée (Airbnb / tourisme)
| Ville | Loyer annuel estimé court terme (MAD) | Rendement brut (%) | Charges annuelles (MAD) | Rendement net (%) |
|---|---|---|---|---|
| Casablanca | 90 000 | 6,0 | 20 000 | 4,9 |
| Tanger | 82 000 | 7,6 | 15 000 | 6,4 |
| Marrakech | 85 000 | 7,1 | 12 000 | 5,9 |
Location courte durée vs longue durée
Location longue durée
Revenus stables, moins de gestion, moins de vacance locative.
Location courte durée (Airbnb, tourisme)
Potentiellement revenus plus élevés (+2-3 %), mais plus de gestion et obligations municipales.
En villes touristiques (Marrakech, Agadir, Tanger), la location courte durée peut augmenter significativement le rendement total.
Taxes et coûts à anticiper
Taxes principales influençant la rentabilité : Taxe foncière annuelle, Assurance habitation, Frais de gestion locative, Charges de copropriété.
Ces coûts réduisent la rentabilité nette d'environ 1,5 % à 2 %.
FAQ
Comment calculer la rentabilité locative au Maroc ?
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien, puis multiplié par 100. Le rendement net prend en compte les charges, taxes et frais de gestion.
Quels sont les rendements moyens actuels au Maroc ?
En 2026, les rendements bruts moyens varient de ~4,8 % (Agadir) à ~8 % (Tanger), avec Casablanca et Marrakech autour de 7 %.
Où investir au Maroc pour une meilleure rentabilité ?
Tanger, Marrakech et certaines zones de Casablanca offrent les meilleurs rendements bruts en 2026.
Faut-il privilégier location longue ou courte durée ?
La courte durée augmente souvent le revenu locatif mais demande plus de gestion ; la longue durée assure plus de stabilité.
Quelles sont les charges qui réduisent le rendement ?
Taxe foncière, charges de copropriété, assurances, gestion locative et vacances locatives diminuent la rentabilité nette.